Darparu tai, gan gynnwys tai fforddiadwy

Mae tai da yn darparu lloches, diogelwch, gofod ar gyfer bywyd teuluol a gweithgareddau, preifatrwydd, hunaniaeth bersonol a datblygiad. Mae’n gonglfaen lles unigol a chymunedol. Yn yr adroddiad ‘A Future for Scotland’ yn 2015 cydnabu’r Comisiwn Tai a Lles bod tai da yn:

elfen allweddol o gymdogaeth a chymuned leol lwyddiannus. Gall dyluniad da gynorthwyo i greu edrychiad da a darparu neu gynorthwyo i sicrhau – cysylltiadau hygyrch i siopau, ysgolion, cyfleusterau lleol eraill, mannau agored a chefn gwlad a chyfleoedd cyflogaeth.
hanfodol er mwyn caniatáu i weithwyr symud i ardaloedd lle bo swyddi ar gael. Mae buddsoddi mewn tai hefyd yn cynhyrchu cyflogaeth sylweddol.
allweddol ar gyfer incwm aelwyd; tai sy’n fforddiadwy – nad ydynt yn rhoi pwysau gormodol ar incwm yr aelwyd – lleihau’r perygl o dlodi a chaledi ariannol.

Mae hefyd yn nodi bod

A bod

“Housing with a high standard of insulation and efficient heating systems will reduce energy use and result in lower greenhouse gas emissions. New building on brownfield sites and on sites close to centres of employment will reduce land take and will help to minimise car-based commuting. New building and some major renovation projects may provide opportunities for using natural processes for drainage, the use of sustainable building materials, improved waste management, improved biodiversity and maximising the use of passive energy.”

“Housing which is secure, adequately heated and free of serious condensation and dampness and which provides adequate space and supports independent living is important for good physical and psychological health and positive educational outcomes.”

Mae adroddiad y Swyddfa Ystadegau Gwladol ‘Mesur Lles Cenedlaethol: Lle’r ydym yn byw’ yn nodi cysylltiad cryf rhwng boddhad mewn bywyd a boddhad â thai ar draws y DU. O’r rhai sy’n adrodd boddhad isel gyda’u llety roedd bron i hanner y rhain yn adrodd boddhad isel gyda’u bywyd.

Mae Bwrdeistref Sirol Conwy yn cynnwys oddeutu 56,700 o anheddau i gefnogi poblogaeth o 116,200^[i]. Mae Sir Ddinbych yn cynnwys oddeutu 43,000 o anheddau i gefnogi poblogaeth o 94,700.

Yn y flwyddyn a ddaeth i ben ym mis Mawrth 2016 dim ond 314 o gartrefi newydd a adeiladwyd yn yr ardal (187 ym Mwrdeistref Sirol Conwy, 127 yn Sir Ddinbych)^[ii], er bod eu Cynlluniau Datblygu Lleol (CDLl) yn rhagweld gofyniad am dros 400 o anheddau newydd bob blwyddyn. Mae hyn yn awgrymu tan-ddarpariaeth o dai newydd, ac yn rhannol o ganlyniad i gyfyngiad y diwydiant adeiladu ers y dirywiad economaidd byd-eang yn 2008.

Fel rhan o’u dyletswyddau cynllunio, mae gan Awdurdodau Lleol ofyniad penodol i ddarparu tai fforddiadwy, ac mae cyfanswm darpariaeth anheddau newydd mor isel nes bod perygl difrifol nad yw’r ddyletswydd hon yn cael ei diwallu.

Roedd Cynllun Datblygu Lleol Sir Ddinbych yn nodi galw newydd (cymdeithasol a chanolradd) o rhwng 150-200 o aelwydydd newydd bob blwyddyn.
Nododd Asesiad Marchnad Dai Leol 2013 gan Fwrdeistref Sirol Conwy angen blynyddol am gymorth gyda thai fforddiadwy o 123 aelwyd ychwanegol y flwyddyn a disgwylir i hyn gynyddu pan fydd yr asesiad newydd yn cael ei gyhoeddi ar ddiwedd 2016, wrth i bwysau o ran tai barhau i gynyddu gan nad yw’r cyflenwad yn gallu bodloni’n galw.
Mae hyn wedi’u gyfuno gydag oddeutu 275-325 o aelwydydd sydd angen cymorth i ganfod tai fforddiadwy bob blwyddyn – er nad yw’n ofyniad ar gyfer adeilad newydd yn unig^[1] – ond mae bron yn gyfwerth â chyfanswm darpariaeth yr holl anheddau newydd yn y flwyddyn ddiwethaf. Yn ddelfrydol, o ystyried y trothwyon a amlinellwyd yn y Cynlluniau Datblygu Lleol, byddai’r gofyniad fforddiadwy oddeutu 20-30% o gyfanswm yr adeiladau newydd. Nid oes modd darparu lefel sy’n agosach at 100%.

Ym mis Ebrill 2016 pris cyfartalog ar gyfer eiddo ym Mwrdeistref Sirol Conwy oedd £145,450. Yn Sir Ddinbych y pris oedd £139,900^[iii].

Mae pris cyfartalog tŷ ym Mwrdeistref Sirol Conwy ar hyn o bryd 6.1 gwaith incwm cyfartalog aelwydydd o £23,750 a 10.8 gwaith incwm aelwydydd y chwartel isaf o £13,500.
Mae pris cyfartalog tŷ yn Sir Ddinbych ar hyn o bryd 5.8 gwaith incwm cyfartalog aelwydydd o £23,900 a 10.4 gwaith incwm aelwydydd y chwartel isaf o £13,500^[iv].
Mae hyn yn awgrymu bod mentro i’r farchnad dai fel perchennog tŷ ymhell y tu hwnt i gyrraedd yr aelwyd gyfartalog.

[1] Er enghraifft, drwy leoli o fewn y stoc tai cymdeithasol cyfredol; darparu cynlluniau cymorth i brynu megis menter Home Buy; a thrwy gymorth ariannol i rentu yn y sector preifat (budd-dal tai).

[i] Casgliad data Treth y Cyngor, Llywodraeth Cymru; Amcanestyniadau poblogaeth canol blwyddyn, Swyddfa Ystadegau Gwladol

[ii] Cyd-Astudiaethau Argaeledd Tir Ar Gyfer Tai; Cyngor Bwrdeistref Sirol Conwy, Cyngor Sir Ddinbych, Awdurdod Parc Cenedlaethol Eryri, Llywodraeth Cymru, Arolygiaeth Gynllunio

[iii] Mynegai prisiau tai, y Gofrestrfa Tir

[iv] Mynegai prisiau tai a CACI PayCheck, y Gofrestrfa Tir

Rhwng mis Ebrill 2006 a mis Mawrth 2016, cyfradd gyfartalog yr anheddau newydd ac addasiadau newydd a gwblhawyd oedd tua 265 uned y flwyddyn ym Mwrdeistref Sirol Conwy a 203 y flwyddyn yn Sir Ddinbych. Ers y dirywiad economaidd yn 2007/08 bu tuedd ar i lawr yn gyffredinol o ran nifer yr anheddau newydd sy’n cael eu hadeiladu’n flynyddol.

Ym Mwrdeistref Sirol Conwy, ar gyfer pob blwyddyn ers mis Ebrill 2007 (y dyddiad dechrau ar gyfer y cynllun datblygu lleol presennol) mae’r ddarpariaeth o anheddau newydd wedi gostwng yn is na’r ffigur flynyddol sydd ei hangen i gyrraedd y gofyniad a nodwyd o 6,800 o anheddau ychwanegol erbyn 2022. Yn y 9 mlynedd i Ebrill 2016 dim ond 2,327 o anheddau ychwanegol sydd wedi’u darparu – os byddai’r gofyniad hwn yn cael ei rannu’n gyfartal ar draws y cyfnod hwnnw, dylai’r ffigur hynny fod yn nes at 4,080. Mae hynny’n ddiffyg o tua -1,750 neu -43% yn is na’r targed.

Siart: adeiladu cartrefi newydd ym Mwrdeistref Sirol Conwy

Ffynhonnell: tydastudiaeth argaeledd tir ar gyfer tai, Tîm Polisi Cynllunio Strategol, CBSC/LlC/Arolygiaeth Gynllunio a SNPA/LlC/Arolygiaeth Gynllunio

Siart: adeiladu cartrefi newydd yn Sir Ddinbych

Ffynhonnell: ystadegau cwblhau anheddau newydd, Llywodraeth Cymru

Yn Sir Ddinbych, ar gyfer pob blwyddyn ers Ebrill 2006 (y dyddiad dechrau ar gyfer y cynllun datblygu lleol presennol) mae’r ddarpariaeth o anheddau newydd wedi gostwng yn is na’r ffigur flynyddol sydd ei hangen i gyrraedd y gofyniad a nodwyd o 7,500 o anheddau ychwanegol erbyn 2021. Yn y 10 mlynedd i Ebrill 2016 dim ond 2,027 o anheddau ychwanegol sydd wedi’u darparu – os byddai’r gofyniad hwn yn cael ei rannu’n gyfartal ar draws y cyfnod hwnnw, dylai’r ffigur hynny fod yn nes at 5,000. Mae hynny’n ddiffyg o tua -2,950 neu -59%.

Mae prisiau tai wedi cynyddu’n sylweddol ers 2000, hyd yn oes wedi ystyried yr arafu a fu yn y farchnad dai ar ôl dirwasgiad 2007/08. Ym mis Ebrill 2016 roedd prisiau tai tua traean yn uwch nag oeddent yn 2006 (mae cyflogau wedi cynyddu o oddeutu chweched neu 15% yn yr un cyfnod). Roedd prisiau mis Ebrill 2016 dros ddwywaith a hanner yn uwch nag oeddent yn 2000 (oddeutu 260% yn uwch) ond dim ond oddeutu 50% o gynnydd a fu mewn cyflogau.

Tabl: mynegai prisiau tai, Ebrill 2016

Ffynhonnell: Mynegai prisiau tai’r Gofrestrfa Tir

	BS Conwy	Sir Ddinbych	Cymru	Cymru a Lloegr
Pris ar gyfartaledd (£)	145,450	139,900	139,400	219,650
Newid misol (%)	1.5	0.6	-2.0	0.6
Newid blynyddol (%)	3.9	1.8	1.7	8.8
Mynegai*
Ebrill 2000=100	266.7	260.5	260.7	281.1
Ebrill 2006=100	129.2	133.1	129.8	151.5

* Mae mynegai yn ffordd o fesur y newid cymharol dros amser. Os yw’r pris tai cyfartalog yn Ebrill 2000 yn 100, mae’r mynegai yn dangos sut y mae’r prisiau wedi newid ers y dyddiad hwnnw. Er enghraifft, mae mynegai o 150 yn nodi bod y pris presennol un a hanner gwaith yn fwy nag ydoedd ar ddechrau’r cyfnod mynegai.

Yn 2000 y gymhareb o gyflog cyfartalog i brisiau tai yn yr ardal oedd oddeutu 3.2-3.4. Mae hyn yn cymharu â 5.8-6.1 yn 2016.

Wrth i’r boblogaeth gynyddu o ran maint ac wrth i faint aelwyd cyfartalog barhau i ostwng, disgwylir i’r galw am dai gynyddu. Y ffactor fwyaf o bell ffordd sy’n effeithio ar nifer yr aelwydydd a maint cyfartalog aelwydydd yn y dyfodol yw’r twf a ddisgwylir yn y nifer o aelwydydd un unigolyn. Nid yw hyn yn duedd sy’n unigryw i Fwrdeistref Sirol Conwy a Sir Ddinbych, ond mae ei effaith yn fwy amlwg yma oherwydd y nifer cymharol uchel o bobl hŷn ym mhoblogaeth yr ardal.

Pensiynwyr sy’n byw ar eu pen eu hunain yw’r rhan fwyaf o aelwydydd un unigolyn. Yn 2014, amcangyfrifwyd bod 9,150 o aelwydydd pensiynwr sengl^[1] ym Mwrdeistref Sirol Conwy a 6,450 yn Sir Ddinbych – a oedd yn 16.8% o’r holl aelwydydd, a 51% o’r holl aelwydydd un unigolyn. Wrth i ddisgwyliad oes gynyddu ac wrth i do twf ar ôl yr Ail Ryfel Byd gyrraedd oedran pensiwn, gellir disgwyl cynnydd yn nifer yr aelwydydd pensiynwr sengl.
Ffactorau eraill sydd wedi arwain at feintiau aelwydydd cyfartalog llai dros y degawdau diwethaf yw’r tueddiadau o gael teulu llai, a’r cynnydd i ran faint o deuluoedd sy’n chwalu. Disgwylir y bydd y tueddiadau hyn yn parhau.

Gall y tuedd tuag at aelwydydd llai fod yn ddangosydd o’r math o dŷ sydd angen ei adeiladu. Yn benodol, mae angen ystyried darparu tai fydd yn addas i ddiwallu anghenion grwpiau oedran hŷn.

Os yw’r galw am dai ychwanegol yn parhau i fod yn fwy na’r gyfradd y darperir tai newydd, yna bydd cynnydd parhaus o ran ôl-groniad o angen nas diwallwyd y bydd angen ei ddarparu rywbryd, ynghyd â’r holl angen newydd sy’n codi. Mae hyn yn debygol o roi pwysau ychwanegol ar farchnad dai sydd eisoes yn ddrud.

Gellir mynd i’r afael â materion fforddiadwyedd yn rhannol drwy economeg syml cyflenwad-galw. Os oes mwy o dai, o’r mathau cywir, yn cael eu hadeiladu yna bydd y pwysau cynyddol ar brisiau tai sy’n cael ei greu gan alw sy’n fwy na’r cyflenwad yn cael ei ddatrys.

[1] Pobl dros 65 oed sy’n byw ar eu pennau eu hunain

Roedd pobl yn teimlo y dylid lleoli tai mewn mannau lle mae digon o gyfleusterau a ffyrdd da, gwasanaethau iechyd, ysgolion a chyfleusterau chwarae. Mae angen i ni gydbwyso’r angen i ddarparu tai gyda chadwraeth mannau gwyrdd.

Mae rhai pobl yn cydnabod yr angen am dai o fath ‘modiwlaidd’ fforddiadwy ar gyfer pobl ifanc a fydd yn eu denu nhw i fyw yn yr ardal. Roeddent hefyd yn bryderus ynghylch y nifer o adeiladau gwag mewn rhai cymunedau ac yn teimlo’n gryf y dylid eu troi nhw’n gartrefi.

Roedd rhai yn teimlo’n gryf y dylid adeiladu tai mewn ffordd sy’n gynaliadwy ac sy’n gofalu am yr amgylchedd gan wneud gwell defnydd o ynni adnewyddadwy.