Darparu tai, gan gynnwys tai fforddiadwy

Sylwer: Blaenoriaethwyd y pwnc hwn i wneud ymchwil pellach arno.

Mae tai da yn darparu cysgod, diogelwch, lle ar gyfer bywyd a gweithgareddau teuluol, preifatrwydd, hunaniaeth a datblygiad personol. Mae tai yn gonglfaen llesiant unigol a chymunedol. Yn ei adroddiad yn 2021, Cymru’r Dyfodol – Cynllun Cenedlaethol 2040, mae Llywodraeth Cymru’n cydnabod fod tai da :

yn rhan hanfodol o gymdogaeth lwyddiannus a chymuned leol. Gall dyluniad da helpu i greu ymddangosiad cadarnhaol a gwneud darpariaeth ar gyfer neu helpu i sicrhau – cysylltiadau hygyrch i siopau, ysgolion, cyfleusterau lleol eraill, mannau agored a chefn gwlad a chyfleoedd gwaith.
yn hanfodol i ganiatáu i weithwyr symud i ardaloedd lle mae swyddi. Mae buddsoddi mewn tai hefyd yn cynhyrchu cyflogaeth sylweddol,
yn hollbwysig i incwm aelwydydd; tai sy’n ‘fforddiadwy’ – sydd ddim yn gosod baich gormodol ar incwm yr aelwyd – yn lleihau’r risg o dlodi a chaledi ariannol.

Yn ei ragair, dywed y Gwir Anrhydeddus Mark Drakeford:

“Dros y flwyddyn ddiwethaf mae ein sylw wedi canolbwyntio ar y pandemig COVID-19 – argyfwng iechyd cyhoeddus mwyaf difrifol ein hoes. Ymhlith y drasiedi rydym wedi dod i ddeall a gwerthfawrogi pa mor bwysig yw’r lleoedd lle’r ydym yn byw i ansawdd ein bywyd.”

A hefyd…

“Bydd yr ugain mlynedd nesaf yn gyfnod hanfodol bwysig wrth i ni ddod allan o bandemig COVID-19 ac wynebu heriau yn sgil argyfyngau hinsawdd a bioamrywiaeth fyd-eang. Yn ystod y cyfnod hwn byddwn yn adeiladu miloedd lawer o gartrefi newydd, yn buddsoddi yng nghanol ein trefi ac yn cynhyrchu’r ynni sydd ei angen arnom i gefnogi ein cymunedau a’n diwydiannau. Bydd Cymru’r Dyfodol yn sicrhau ein bod yn gwneud hynny mewn ffordd gynaliadwy sy’n ymateb yn gadarnhaol i’r heriau sy’n ein hwynebu.
Erbyn 2040, bydd strwythurau ein poblogaeth yn newid, bydd y ffordd rydyn ni’n gweithio a’r lleoedd rydyn ni’n byw ynddynt yn addasu, a bydd y ffordd rydyn ni’n teithio wedi cael ei thrawsnewid. Mae cynllunio ar gyfer y newidiadau hyn yn heriol ond hefyd yn dasg gyffrous, yn llawn cyfleoedd i wneud Cymru yn lle gwell – yn iachach, yn fwy gwydn, yn fwy llewyrchus, yn fwy cyfartal ac yn fwy cyfrifol yn amgylcheddol. Rwy’n hyderus bod gennym y bobl, yr adnoddau a’r uchelgais i weithio gyda’n gilydd ac adeiladu dyfodol gwell.”

Mae adroddiad y Swyddfa Ystadegau Gwladol (ONS) Mesur Llesiant Cenedlaethol: Ble Rydym yn Byw yn canfod cysylltiad cryf rhwng boddhad bywyd a boddhad tai ar draws y DU. O’r rheiny oedd yn adrodd am foddhad isel gyda’u llety, roedd bron i hanner yn adrodd am foddhad isel â’u bywyd.

Mae Bwrdeistref Sirol Conwy yn cynnwys oddeutu 57,850 o anheddau i gynnal poblogaeth o 117,200[1]. Mae gan Sir Ddinbych tua 43,550 o anheddau i gynnal poblogaeth o 95,700.

Yn y flwyddyn a ddaeth i ben Mawrth 2019, dim ond 434 o gartrefi newydd a adeiladwyd yn yr ardal (310 ym Mwrdeistref Sirol Conwy, 124 yn Sir Ddinbych)[2], er bod eu Cynlluniau Datblygu Unedol wedi rhagweld gofyniad blynyddol am anheddau newydd o tua 950 ar draws y ddau awdurdod lleol (cynyddodd y ffigwr hwn i 439 yn y flwyddyn a ddaeth i ben Mawrth 2021, fodd bynnag, sy’n gynnydd sylweddol). Mae hyn yn awgrymu tan ddarpariaeth sylweddol o dai newydd, ac mae’n ganlyniad yn rhannol i grebachiad y diwydiant adeiladu ers dirywiad economaidd byd-eang 2018.

Fel rhan o’u dyletswyddau cynllunio, mae gan Awdurdodau Lleol ofyniad penodol i ddarparu tai fforddiadwy, ac mae cyfanswm y ddarpariaeth anheddau newydd mor isel fod risg ddifrifol nad yw’r ddyletswydd hon yn cael ei chyflawni.

Adnabu Asesiad Sir Ddinbych o’r Farchnad Dai Leol yn 2019 angen blynyddol am dai fforddiadwy o 155 o aelwydydd ychwanegol y flwyddyn (2018- 2023). Adnabu’r Cynllun Datblygu Lleol angen a oedd yn dod i’r amlwg o’r newydd am gymorth gyda thai fforddiadwy (cymdeithasol a chanolradd) o rhwng 150-200 o aelwydydd ychwanegol y flwyddyn. Er, dylid nodi fod y Cynllun Datblygu Lleol yn cael ei adolygu felly dylid trin y targedau hyn yn ofalus.
Adnabu Asesiad Bwrdeistref Sirol Conwy o’r Farchnad Dai Leol yn 2013 angen blynyddol o 123 a disgwylir i hwn gynyddu pan gyhoeddir yr Asesiad wedi’i ddiweddaru ar ddiwedd 2016, wrth i’r pwysau am dai barhau i dyfu gan nad yw’r cyflenwad yn mynd yr un mor gyflym â’r galw.
Mae’r amcangyfrif cyfunol hwn o tua 275-325 o aelwydydd angen cymorth i ddod o hyd i dai fforddiadwy bob blwyddyn – er nad yw’n ymwneud â gofynion am dai newydd yn unig – bron yn cyd-fynd â chyfanswm yr holl anheddau newydd yn y flwyddyn ddiwethaf. Yn ddelfrydol, o ystyried y trothwyau a amlinellir yn y Cynlluniau Datblygu Lleol, byddai’r gofyniad fforddiadwy tua 20-30% o gyfanswm y tai newydd. Nid oes modd cyflawni lefel sy’n agosach at 100%.

Ym mis Awst 2021, pris tŷ ar gyfartaledd ym Mwrdeistref Sirol Conwy oedd £202,485. Yn Sir Ddinbych roedd yn £181,538[3]. Codiad blynyddol o 19.1% ym Mwrdeistref Sirol Conwy a 14.2% yn Sir Ddinbych.

Ym Mwrdeistref Sirol Conwy mae pris tŷ ar gyfartaledd ar hyn o bryd 6.8 gwaith incwm cyfartalog y cartref, sef £29,450 ac 11.7 gwaith yr incwm cartref yn y chwartel is, sef £17,200[4].
Yn Sir Ddinbych mae pris tŷ ar gyfartaledd ar hyn o bryd 6.4 gwaith incwm cyfartalog y cartref, sef £28,100 ac 11.1 gwaith yr incwm cartref yn y chwartel is, sef £16,300.

Mae hyn yn awgrymu fod mynd i mewn i’r farchnad tai fel perchen tŷ dipyn allan o gyrraedd yr aelwyd gyffredin. Yma, hoffem dynnu sylw at y ffaith y byddwn yn ail-ymweld â’r dadansoddiadau hyn i fynd i’r afael â rhai gwendidau yn ein methodoleg. Gall cyfartaleddau fod allan ohoni oherwydd uchafbwyntiau ac isafbwyntiau’r ffigyrau a gyfrifir, ac felly, yn y dyfodol, byddai’n well gennym ddefnyddio’r canolrif. Nid yw prisiau tai cyfartalog yn ddibynadwy, yn enwedig mewn marchnad dai fywiog fel rydym yn ei phrofi ar hyn o bryd.

Ar ben hynny, mae’n bwysig gosod y ffigyrau a’r dadansoddiadau hyn yng nghyd-destun y pandemig a’r effaith ganlyniadol a gafodd hwn yn y farchnad dai a’r ‘ras am le’ ochr yn ochr â’r seibiant o’r Dreth Stamp, er y disgwylir y bydd y gallu i weithio o bell yn dal i effeithio ar ddewis pobl o dai.

Mae ymchwil y Swyddfa Ystadegau Gwladol wedi adnabod tri grŵp sy’n fwyaf tebygol o feddu ar y lles personol isaf [5]. Y rhain yw rhentwyr di-waith neu anweithgar sy’n hunangofnodi problemau iechyd neu anabledd; rhentwyr cyflogedig sy’n hunangofnodi problemau iechyd neu anabledd a pherchnogion tai wedi ymddeol sy’n hunangofnodi problemau iechyd neu anabledd.

[1] Amcangyfrifon y stoc dai , Llywodraeth Cymru Mawrth 2020 ac amcangyfrifon poblogaeth canol blwyddyn 2019, y Swyddfa Ystadegau Gwladol

[2] Cyd-astudiaethau Argaeledd Tir ar gyfer Tai; Cyngor Bwrdeistref Sirol Conwy; Cyngor Sir Ddinbych, Awdurdod Parc Cenedlaethol Eryri, Llywodraeth Cymru, Arolygiaeth Gynllunio

[3] Mynegai Prisiau Tai, Cofrestrfa Tir

[4] PayCheck, CACI a Mynegai Prisiau Tai, Cofrestrfa Tir

[5] Wedi’i fesur o safbwynt boddhad rhywun â bywyd; teimladau fod y pethau mae rhywn yn eu gwneud mewn bywyd yn werthfawr; pa mor hapus neu bryderus roeddech yn teimlo ddoe https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/wellbeing/articles/understandingwellbeinginequalitieswhohasthepoorestpersonalwellbeing/2018-07-11

Mae prisiau tai wedi codi’n sylweddol ers 2001, hyd yn oed o ystyried yr arafiad yn y farchnad dai a welwyd ar ôl dirwasgiad 2007/08. Ym mis Chwefror 2021, roedd prisiau tai tua 30-40% yn uwch nag oeddent yn 2011 (cododd cyflogau tua 15-20% yn yr un cyfnod). Roedd prisiau tai Chwefror 2021 dros dair gwaith yn uwch nad oeddent yn 2001 (tua 320-330% yn uwch) er mai dim ond o tua 50-60% y cododd cyflogau.[1] Yn 2001, roedd y gymhareb gyflog gyfartalog â phris tŷ yn yr ardal tua 2.9-3.8. Mae hyn yn cymharu â 6.6-6.8 yn 2021.

Nid yw’r amcanestyniadau twf aelwydydd yr oedd Cynlluniau Datblygu Lleol y ddwy sir yn seiliedig arnyn nhw wedi cael eu gwireddu. Roedd yr amcanestyniadau yn seiliedig ar gyfnod o berfformiad economaidd bywiog pan roedd poblogaethau’n symudol iawn ac roedd hyn wedi’i amcanestyn ymlaen. Cafodd y dirywiad economaidd byd-eang o 2019 ymlaen effaith ddramatig ar leihau symudedd y boblogaeth ac ar gyfraddau mewnfudo i ogledd Cymru. Ar gyfer y Cynlluniau Datblygu Lleol a ddaw yn eu lle, bydd cyfraddau twf yn llai na hanner yr hyn sydd yn y Cynlluniau cyfredol yn seiliedig ar amcanestyniadau diweddaraf Llywodraeth Cymru. Roedd rhagolygon 2008, yr oedd y Cynlluniau Datblygu Lleol yn seiliedig arnynt, yn rhagweld cynnydd o 8,350 o aelwydydd dros 15 mlynedd. Mae amcanestyniadau 2017 yn rhagweld twf aelwydydd o 700 – 2,200 o aelwydydd dros 15 mlynedd.

[1] Mynegai Prisiau Tai y GofrestrfaTir. Mae mynegai yn ffordd o fesur newid cymharol dros amser. Os cymerir fod pris tŷ ar gyfartaledd yn Ebrill 2000 yn 100, mae’r mynegai’n dangos sut mae prisiau wedi newid ers y dyddiad hwnnw. Er enghraifft, mae mynegai o 150 yn golygu fod y pris cyfredol un a hanner gwaith yn fwy na’r hyn oedd ar ddechrau cyfnod y mynegai.

O bell ffordd y ffactor fwyaf sy’n effeithio ar nifer yr aelwydydd a maint cyfartalog aelwyd yn y dyfodol yw’r twf a ddisgwylir yn nifer yr aelwydydd un person. Nid yw’r tueddiad hwn yn unigryw i Fwrdeistref Sirol Conwy a Sir Ddinbych, ond mae ei effaith yn fwy amlwg yma oherwydd nifer cymharol uchel y bobl hŷn ym mhoblogaeth yr ardal.

Mae’r rhan fwyaf o aelwydydd un person yn bensiynwr sy’n byw ar eu pen eu hunain. Yn 2019 roedd 9,500 o aelwydydd unig bensiynwr ym Mwrdeistref Sirol Conwy a 6,600 yn Sir Ddinbych[1] – roedd hyn yn 17% o bob aelwyd, ac yn 51% o bob aelwyd un person. Wrth i ddisgwyliad oes godi a chenhedlaeth fawr y “baby boomers” ar ôl yr Ail Ryfel Byd yn cyrraedd oed pensiwn, gallwn ddisgwyl gweld nifer yr aelwydydd unig bensiynwr yn codi. Mae amcanestyniadau diweddaraf Llywodraeth Cymru yn awgrymu y bydd nifer yr aelwydydd unig bensiynwr yng Nghonwy a Sir Ddinbych yn codi o dros 3,100 erbyn 2043[2].
Ffactorau eraill sydd wedi arwain at feintiau aelwydydd llai ar gyfartaledd dros y degawdau diwethaf fu’r tueddiadau i gael teuluoedd llai a’r cynnydd yn nifer tor-priodas. Disgwylir i’r tueddiadau hyn barhau.

Gall y tueddiad tuag at aelwydydd llai fod yn arwydd hefyd o’r math o dai sydd angen eu hadeiladu. Yn arbennig, mae angen ystyried y ddarpariaeth dai a fydd yn addas i fodloni anghenion grwpiau oedran uwch. Fodd bynnag, gallai hon fod yn broblem gymharol fyrdymor neu dymor canolig. Wedi i’r “Baby Boomers” symud allan o’r boblogaeth, bydd cyfran y bobl hŷn yn y proffil yn lleihau. Bydd dal angen am dai i bobl hŷn ond ni fydd angen i’r cyflenwad godi’n gyson.

Os yw’r angen am dai ychwanegol yn parhau i fynd y tu hwnt i’r raddfa y cyflenwir darpariaeth ychwanegol, yna bydd ôl-groniad parhaus o angen nas diwellir a fydd yn gorfod cael ei ddarparu ar ryw bwynt, yn ogystal ag angen yn codi o’r newydd. Mae hyn yn debygol o roi pwysau ychwanegol ar farchnad dai sydd eisoes wedi’i gorbrisio.

Gall problemau fforddiadwyedd gael eu taclo’n rhannol gan economeg syml cyflenwad-galw. Os oes mwy o dai, o’r math iawn, yn cael eu hadeiladu, yna bydd y pwysau am i fyny ar brisiau tai a achosir gan alw sy’n mynd yn gynt na chyflenwad, yn cael ei ryddhau.

Mae cyflwr y stoc dai bresennol hefyd yn broblem a ddaeth i’r amlwg yn y blynyddoedd diwethaf. Yn arbennig, mae pob math o broblemau ynghylch effeithlonrwydd ynni ac allyriadau carbon posibl, hygyrchedd corfforol a chyflwr cyffredinol stociau tai cyn 1914 (yn enwedig tai carreg) y gwelwn mewn llawer o’n hardaloedd gwledig, ac mewn crynoadau yn rhai o’n trefi glan môr Fictoraidd/Edwardaidd.

Mae Mannau a Chartrefi Prydferth, Gofynion Ansawdd Datblygu Cymru i Dai Fforddiadwy (A PPW11) yn mynd i’r afael â safonau tai fforddiadwy a gofynion carbon isel i dai yn y dyfodol. Mae targed Llywodraeth Cymru i godi 20,000 o dai fforddiadwy Carbon Isel erbyn 2026 ar y trywydd iawn ac mae gan y Cynllun Cyflenwi Carbon Isel cenedlaethol fesurau ar adeiladau a’r stoc dai sy’n bodoli’n barod. Mae’n cyfeirio hefyd at y Rheoliadau Adeiladau Rhan L, sydd wedi bod yn cynyddu gofynion y stoc dai i fodloni safonau effeithlonrwydd ynni uwch – gan roi sylw arbennig ar y sector rhent. Serch y datblygiadau hyn, mae graddfa’r her i aelwydydd yn fawr. Mae cynnydd ym mhrisiau nwy, stoc dai aneffeithlon, tlodi tanwydd sy’n bodoli’n barod ac o bosibl yn tyfu a heriau arbennig mewn ardaloedd gwledig, yn creu peth amheuaeth am wydnwch aelwydydd -o bob deiliadaeth – yn y dyfodol.

Er ei bod yn rhy gynnar ar hyn o bryd i wybod beth fydd effeithiau hirdymor pandemig Covid-19, gallwn dybio y gall fod newidiadau yn rhai o’r strwythurau a’r ymddygiadau cymdeithasol sy’n effeithio ar y mater hwn. Mae’r rhain yn cynnwys:

yr effeithiau disymwth ar sicrwydd tai a all godi i aelwydydd sydd wedi gweld gostyngiadau mewn incwm/colli gwaith o ganlyniad i’r pandemig wrth i’r moratoria ar gamau adfeddu, gwyliau taliadau morgais a mesurau eraill i gefnogi tai gael eu tynnu’n ôl.
yr effeithiau y gall dirwasgiad posibl ar ôl y pandemig eu cael ar fforddiadwyedd i breswylwyr, ac ar ddiwydiant adeiladu tai sydd eisoes yn tangyflawni.
yr effaith ar gostau tai os yw cyfleoedd i weithio gartref yn annog pobl i adleoli o’r tu allan i’r ardal (gall mwy o alw wthio prisiau i fyny).
newidiadau i safonau tai, neu ddisgwyliadau am beth ddylai tŷ boddhaol ei ddarparu sy’n codi o ganlyniad i brofiadau pobl yn ystod y pandemig. Gall y rhain gynnwys materion fel pa mor addas yw cartref i’w addasu’n swyddfa/gweithio gartref a’r angen cyffredinol am fwy o le byw i deulu; mynediad at fannau awyr agored (yn erddi unigol ac o fewn y gymdogaeth ehangach); pa mor agos y maent at wasanaethau a chyfleusterau pan fo cyfyngiadau ar symud; effeithlonrwydd ynni; mynediad at dechnoleg newydd drwy amgylchedd y cartref.

[1] Pobl 65 oed a hŷn yn byw ar eu pennau eu hunain. Ffynhonnell: amcangyfrifon canol blwyddyn, LlC

[2] Amcanestyniadau aelwydydd sail 2018 (prif amcanestyniad), Llywodraeth Cymru

Cafodd cymorth tai i bobl ifanc ei drafod yn faith gan bobl; rhai ohonynt yn teimlo fod tai rhent yn mynd yn anfforddiadwy. Maent eisiau gweld gwell mynediad at dai fforddiadwy o ansawdd da, yn cynnwys tai cymdeithasol. Gallai ailddatblygu eiddo gwag, yn cynnwys addasu gofodau nad ydynt yn cael eu defnyddio mwyach at ddibenion gwahanol (e.e. swyddfeydd, anheddau uwchben siopau), yn lle adeiladu cartrefi newydd fod yn gyfle. Gallai hyn hefyd liniaru pryderon pobl fod y gofod rhwng trefi a phentrefi yn lleihau wrth i ddatblygiadau tai newydd gael eu hadeiladu.

Mae digartrefedd yn cael ei weld fel ffactor mewn amddifadedd ac felly hefyd ansawdd tai. Dywedodd pobl fod cysylltiad achosol rhwng tai gwael a disgwyliad oes is.

Mae grwpiau o dan anfantais yn fwyaf tebygol o fod mewn tai gwael, ac wedi’u prisio allan yn fwy o’r farchnad agored. I’w ddilyn gan brosiectau ymchwil. Gweler hefyd ‘Gallu i gefnogi’r rhai ag anghenion tai‘ am mwy wybodaeth.

Mae effaith Covid-19 ar dai, a’i oblygiadau i iechyd a lles, yn fwlch a fydd angen ei archwilio ymhellach.

Mae’r Swyddfa Ystadegau gwladol wedi adnabod tri grŵp sy’n fwyaf tebygol o feddu ar les personol isel[1], ac mae’n awgrymu y dylai ymyraethau gael eu targedu tuag at y grwpiau hyn:

Rhentwyr di-waith neu anweithgar sy’n hunangofnodi problemau iechyd neu anabledd
Rhentwyr cyflogedig sy’n hunangofnodi problemau iechyd neu anabledd
Perchnogion tŷ wedi ymddeol sy’n hunangofnodi problemau iechyd neu anabledd

I ba raddau y mae anghenion lles y grwpiau hyn yn cael eu bodloni?

[1] Wedi’i fesur o safbwynt boddhad rhywun â bywyd; teimladau fod y pethau mae rhywn yn eu gwneud mewn bywyd yn werthfawr; pa mor hapus neu bryderus roeddech yn teimlo ddoe https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/wellbeing/articles/understandingwellbeinginequalitieswhohasthepoorestpersonalwellbeing/2018-07-11